Au cœur du projet de vie que vous souhaitez bâtir, le choix du terrain constructible est la clé principale pour obtenir la qualité de vie espérée pour la construction de votre maison. Pour être sur de trouver l’emplacement idéal qui répond à vos exigences actuelles et vos besoins futurs, voici les conseils qui vont orienter votre recherche et orienter vos critères.
Emplacement, orientation, ensoleillement ou raccordement, de nombreux critères de sélection du terrain constructibles sont à surveiller pour ne pas être confronté à des frais imprévus et s’assurer d’avoir un terrain correspondant à vos besoins et envies.
1. Définir la topologie du terrain constructible
La topologie du terrain dépend de plusieurs paramètres :
- L’orientation par rapport au soleil et aux vents. Elle va influencer directement sur la luminosité à l’intérieur de votre maison et des conditions pour profiter de l’espace extérieur. Il vous sera conseillé de choisir un terrain offrant une vue dégagée de tout bâtiment haut au sud, afin de bénéficier de la chaleur douce du soleil en hiver.
- La topologie (périmètre extérieur, présence de dépressions, bosses, muret…). Il faut étudier la présence d’une route d’accès, de l’arrivée d’eau, des câbles électriques et des murets par rapport aux glissements de terrain qui se révèleraient être dangereux en cas de construction d’une terrasse.
- Prévoyez les aménagements potentiels futurs en optant pour un terrain assez grand pour permettre un agrandissement afin de pouvoir y accueillir des enfants, des animaux, une piscine, etc.
- Concernant la pente du terrain, il est généralement recommandé d’opter pour un terrain plat afin de faciliter la construction mais un terrain en pente permet d’avoir une vue dégagée et des aménagements paysagers originaux. En optant pour un terrain en pente il faut donc prévoir une évacuation d’eau en cas de pluie, choisir le bon versant afin de pouvoir avoir le soleil etc.
- La végétation (présence d’arbres, plantes…) qui permettra de savoir si le terrain est susceptible d’avoir une retenue d’eau souterraine qui pourrait remonter si on déboise par exemple.
2. Rechercher des informations sur le terrain
La recherche de documentation sur le terrain est une étape importante, véritable carte d’identité de l’emplacement, de ses caractéristiques et des risques potentiels qu’il présente. Cette pêche aux informations juridiques informe si le terrain constructible se trouve sur un site classé, s’il est protégé (ABF) ou si des prescriptions architecturales doivent être respectées pour une construction.
Demandez dans un premier temps un certificat d’urbanisme pour un terrain individuel pour connaître l’état de constructibilité. Pour se procurer ce document, il faut aller à la mairie ou à la Direction Départementale de l’Equipement (DDE).
Vous pouvez demander à la commune les règles d’assainissement et les risques éventuels : inondation, site archéologique, carrières, contraintes architecturales ou couleurs imposées, raccordement électricité, eau, téléphone, etc.
Pour calculer la surface constructible sur un terrain et connaître les règles locales de construction, il faut consulter les Plans d’Occupation des Sols (POS) et les PLU (Plan Local d’Urbanisme) propres à chaque commune.
Autre information importante à connaître, il est utile de se renseigner sur les aménagements futurs que la commune a planifié comme un projet d’autoroute ou de ligne à grande vitesse et aussi sur les charges et les taxes diverses (habitation, foncier) qui sont fixées par la valeur locative cadastrale. C’est important de se renseigner sur les charges et les taxes afin de pouvoir organiser le remboursement de son crédit.
3. Un terrain en adéquation avec le projet de vie
Tout d’abord, il faut savoir combien de temps chaque année vous comptez habiter dans la maison, s’il s’agit d’un usage en résidence secondaire ou une habitation à plein temps.
Ville ou campagne, entre les deux ? Il faut déterminer la distance que vous être prêts à parcourir chaque jour pour vous rendre sur le lieu de travail ou emmener les enfants à l’école, collège ou lycée. Il faut donc vérifier la proximité de ce type d’établissements scolaires et la taille minimale de terrain que vous souhaitez obtenir en fonction de votre budget.
Concernant le type du terrain, le terrain constructible en lotissement offre des avantage sur le plan du de la viabilisation et des raccordements, une proximité avec le voisinage qui séduit de nombreuses familles. En revanche, le lotissement n’est pas apprécié par tout le monde, cela impose le respect de règles avec le voisinage et réglementations sur l’architecture par exemple.
4. Raccordement et viabilité du terrain
Il est important de se renseigner sur la présence d’un raccordement au réseau électrique et au réseau d’eau.
Pour le réseau d’eau public, vérifiez s’il est ancien et si les canalisations en plomb ont été changées. Regardez aussi s’il y a un raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées (assainissement collectif) ou sinon il faut prévoir un assainissement individuel dans le cadre du projet de construction de la maison.
Il est intéressant de connaître la présence d’un raccordement au gaz pour savoir si cette énergie est accessible dans le logement.
Enfin, vérifiez s’il y a un raccordement au gaz pour vérifier si l’habitation est compatible avec cette source d’énergie.
5. Évaluer la qualité du sol
Il existe de nombreux sites permettant d’obtenir des informations sur la qualité des sols et les risques pouvant concerner le terrain constructible : inondation, sécheresse, affaissement ou glissement de terrain, pensez alors à dresser une liste des risques naturels et industriels.
Vous pouvez demander à examiner le Plan de Prévention Des Risques Naturels (PPRN) à la mairie et même tout simplement consulter la liste des sites d’informations sur les risques naturels par région.
6. Évaluer la couverture du réseau : Téléphone/Internet
Il est important de se renseigner sur la qualité de la connexion internet du secteur et de la réception pour les téléphones mobiles pour chaque opérateur. Vous pouvez consulter la réception de votre téléphone sur place et n’hésitez pas à vous renseigner auprès des voisins. L’ensemble des opérateurs mobiles et fournisseurs d’accès à internet propose de vérifier la connexion de l’emplacement du terrain sa comptabilité avec une connexion ADSL ou avec la fibre.
7. Le potentiel énergétique du terrain
Pour connaître le potentiel énergétique d’un terrain et vérifier les économies d’énergie que vous pourrez réaliser, une évaluation du potentiel du terrain permet de déterminer quel mode de chauffage est le plus performant et économique.
L’exposition au soleil joue un rôle important dans la gestion énergétique de l’habitation car il permet non seulement d’avoir le plus de luminosité possible pour économiser en électricité, mais il est également une source d’énergie importante pour le chauffage de la maison avec l’installation de panneaux photovoltaïques et d’une pompe à chaleur par exemple.
L’équipement d’un système de pompe à chaleur dépend par exemple peut capter de la chaleur à partir de l’air, de sol ou d’eau à proximité du logement. Une étude du potentiel énergétique du terrain détermine ainsi quelle source d’énergie est la plus pertinente.
8. Les nuisances sonores
Afin d’évaluer et détecter d’éventuelles nuisances sonores, il faut visiter les lieux plusieurs fois, à divers moments de la journée et de la semaine, pour bien vous rendre compte des avantages et des inconvénients du lieu et de l’environnement. Les nuisances sonores peuvent être nombreuses et pas toujours visibles : trains, autoroute, route, couloirs aériens, voisins, etc.
9. Le bornage : bien délimité son terrain
Le bornage du terrain est une opération importante pour connaître les limites et dimensions du terrain constructible. Afin d’obtenir des informations plus précises, les services d’un géomètre-expert peuvent être recommandées pour effecteur un bornage avec une consultation des titres de propriétés concernés, même ceux des voisins.
10. Penser à une éventuelle revente
Si le choix d’un terrain constructible correspond normalement à un choix à long terme, il est important de réfléchir à la revente future du terrain. Il faut donc être conscient des petits inconvénients présent sur le terrain que vous avez décider d’accepter mais qui peuvent constituer des freins pour d’autres acquéreurs.
